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政策法規

國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)

[日期:2015-05-07 14:35:50]  作者:聚信評估  閱讀次數:2810  [  ]

前 言

  為規范國有建設用地使用權出讓地價評估行為,根據《物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等相關規定和土地估價的國家標準、行業標準,制定本規范。

  本規范由國土資源部提出并歸口。

  本規范起草單位:國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師協會。

  本規范由國土資源部負責解釋。

  1 適用范圍

  在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估,以及因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳地價款的評估,適用本規范;國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉、國有農用地使用權出讓、土地他項權利出讓涉及的價格評估,可參照本規范執行。

  2 引用的標準

  下列標準所包含的條文,通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時,所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。

  GB/T18508—2001《城鎮土地估價規程》

  GB/T18507—2001《城鎮土地分等定級規程》

  GB/T21010—2007《土地利用現狀分類》

  TD/T1009—2007《城市地價動態監測技術規范》

  3 依據

  (1)《中華人民共和國物權法》

  (2)《中華人民共和國土地管理法》

  (3)《中華人民共和國城市房地產管理法》

  (4)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)

  (5)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)

  (6)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)

  (7)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)

  (8)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)

  (9)《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)

  4 總則

  4.1 出讓地價評估定義

  本規范所稱的土地使用權出讓地價評估,是指土地估價師按照規定的程序和方法,參照當地正常市場價格水平,評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

  4.2 出讓地價評估目的

  開展土地使用權出讓地價評估,目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價,或核定應該補繳的地價款提供參考依據。

  4.3 評估原則

  除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外,土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則:

  價值主導原則:土地綜合質量優劣是對土地價格產生影響的主要因素。

  審慎原則:在評估中確定相關參數和結果時,應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況,以及存在的風險。

  公開市場原則:評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。

  4.4 評估方法

  (1)收益還原法

  (2)市場比較法

  (3)剩余法

  (4)成本逼近法

  (5)公示地價系數修正法

  出讓地價評估,應至少采用兩種評估方法,包括(1)、(2)、(3)之一,以及(4)或(5)。因土地市場不發育等原因,無法滿足上述要求的,應有詳細的市場調查情況說明。

  4.5 評估程序

  (1)接受委托,明確估價目的等基本事項;

  (2)擬訂估價工作方案,收集所需背景資料;

  (3)實地調查;

  (4)選定估價方法進行評估;

  (5)確定估價結果,并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定,給出底價決策建議;

  (6)撰寫估價報告,履行土地估價報告備案程序,取得電子備案號;

  (7)提交估價報告;

  (8)估價資料歸檔。

  5 評估方法的運用

  5.1 收益還原法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

  (1)確定土地收益,應通過調查市場案例進行比較后得出,符合當前市場的正常客觀收益水平,并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地,按規劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。

  (2)確定各項費用時,應采用當前市場的客觀費用。

  (3)確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據,應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

  5.2 市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

  (1)在綜合分析當地地產市場歷年交易案例的基礎上,優先選用正常市場環境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例;不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內所在或相似區域的交易案例不足3個的,原則上不應選用市場比較法。

  (2)各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即(高比準價格-低比準價格)/低比準價格≤40%,對超過40%的,應另選案例予以替換。案例不足無法替換的,應對各案例進行可比性分析,并作為確定取值權重考慮因素之一。

  (3)各比較案例的修正幅度不能超過30%,即:(案例修正后的比準價格-案例價格)/案例價格≤30%。

  5.3 剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

  (1)在假設項目開發情況時,按規劃建設條件評估;容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的,在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。

  (2)假設的項目開發周期一般不超過3年。

  (3)對于開發完成后擬用于出售的項目,售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平,不能采用估算的未來售價。

  (4)開發完成后用于出租或自營的項目,按照前述收益還原法的有關技術要求評估。

  (5)利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據,能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。

  5.4 成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

  (1)國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金,包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等,以及新增建設用地土地有償使用費,不得計入土地成本,也不得計入出讓底價。

  (2)土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定,需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。

  (3)土地開發成本應通過調查所在區域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域同類土地普遍開發費用水平的個例性實際支出,不能納入成本。

  (4)確定土地增值收益率或收益額,應符合《國土資源部辦公廳關于完善企業改制土地估價報告備案有關問題的通知》(國土資廳函〔2009〕311號)的規定。

  5.5 公示地價系數修正法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外,還需體現以下技術要求:

  (1)采用的基準地價,應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價,需經市、縣國土資源主管部門書面同意。

  (2)在已經部署開展標定地價公示的城市,可按照國家制訂的相關評估指導辦法,運用標定地價系數修正法進行出讓地價評估。

  6 特殊情況下需注意的事項

  6.1 場地未通平或通平不完全時

  (1)生地評估。生地出讓評估,應先評估熟地地價,再核減通平所需的開發費用。

  (2)通平不完全時的地價評估。視開發程度不同,根據當地各項通平開發所需的平均費用水平,對熟地地價進行逐項減價修正。

  (3)有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的,出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。

  當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的,評估結果等于現狀下的凈地價加地上建筑物重置價減去折舊;當出讓時重新設定規劃建設條件的,評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

  作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物,權屬應為國有且無爭議。

  6.2 采用特殊招拍掛方式出讓或協議出讓時

  6.2.1 特殊招拍掛方式。對采用“限地價(房價)、競房價或配建(地價或配建)”等特殊招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權的評估,須分情況注意以下技術要點:

  (1)限地價、競配建或房價。采用“限地價、競房價”方式出讓的,在評估時應按本規范,評估出正常市場條件下的土地價格。

  采用“限地價、競配建”方式的,土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格,給出底價建議,以及根據市場情況建議采用的地價上限,并提出建議的起始價或起拍價,一般情況下應符合:起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時,地價上限與出讓底價之間的差額,應按配建方式和配建成本,折算最低應配建的建筑面積,并在土地估價報告中明示。

  (2)限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地,在出讓評估時,應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉,或只能由政府按原售價回購,或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目,在采用剩余法評估時,按限定的房價取值。

  6.2.2 協議出讓

  (1)類型一。對應當實行有償使用,且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地,應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格,并提出出讓底價的建議。同時,還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓最低價標準。

  當地未公布協議出讓最低價標準的,按擬出讓土地所在級別基準地價的70%測算對比;擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的,與新增建設用地有償使用費、征地拆遷補償費用以及按照國家規定應繳納的各項稅費之和進行對比。

  建議出讓底價低于協議出讓最低價標準的,應在土地估價報告中明確提示。

  (2)類型二。對劃撥土地使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓,出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的,應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權的正常市場價格,減去劃撥土地使用權價格,作為評估結果,并提出底價建議。出讓時重新設定規劃建設條件的,應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權的正常市場價格,減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格,作為評估結果,并提出底價建議。

  當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的,應與評估結果進行對比,在土地估價報告中明確提示對比結果,并建議從高繳納土地收益。

  6.3 其他特殊情況

  6.3.1 “三舊”改造。對舊廠房、舊城鎮、舊村莊改造過程中,涉及的土地出讓評估,分為兩種類型:

  (1)公開出讓。無論是國有土地還是集體土地,采用公開方式出讓的,均假設宗地為國有土地的凈地狀態,評估其在新設定規劃建設條件下的國有出讓土地使用權的正常市場價格。

  (2)協議出讓。國有土地協議出讓自行改造的,參照本規范6.2.2(2)。現狀為集體土地自行改造的,應按出讓時新設定規劃建設條件下的國有出讓土地使用權正常市場價格,減去現狀下集體土地使用權價格,作為評估結果,并提出底價建議。

  6.3.2 已出讓土地補繳地價款。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的,在評估需補繳地價款時,評估期日應以國土資源主管部門同意補繳地價時為準,同時還需體現以下技術要求:

  (1)工業用地調整容積率。按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)有關規定執行。

  (2)用途、容積率等利用條件調整。調整容積率的,需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設面積。樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定:新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價,原容積率規劃條件下評估期日的樓面地價,原容積率下出讓時樓面地價進行期日修正后在評估期日的樓面地價。

  調整用途的,需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為評估期日的正常市場價格。

  用途與容積率同時調整的,需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積,加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定:新容積率、新用途規劃條件在評估期日的正常市場樓面地價,原容積率、新用途規劃條件在評估期日的正常市場樓面地價。舊用途樓面地價,按評估期日原容積率規劃條件下的樓面地價確定。

  核定新增建筑面積,可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準,或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。核定需補繳地價款時,不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

  因調低容積率造成地價增值的,補繳地價款可按評估期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確定。

  因其他土地利用條件調整需補繳地價款的,參照上述技術思路評估。

  6.3.3 工業用地出讓評估。應按本規范上述有關規定評估出正常市場條件下的出讓土地使用權價格,并在土地估價報告中明確說明與當地工業用地出讓最低價標準的對比結果。對不同開發程度的工業用地,按照達到不同開發程度所需的當地平均開發費用水平,進行價格修正,得到評估結果,并與最低價標準進行對比。

  在評估工業用地出讓地價時,不得以當地工業用地出讓最低價標準為基礎,推算各項參數和取值后,評估出地價。

  7 估價報告內容

  除須符合《城鎮土地估價規程》規定的報告內容和格式外,出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求:

  7.1 估價結果。涉及協議出讓最低價標準、工業用地出讓最低價標準等最低限價的,在土地估價報告的“估價結果”部分,應同時列出評估結果,以及相應最低限價標準。

  在土地估價報告的“估價結果”部分,應有明確的底價決策建議及理由。

  7.2 報告組成要件。除《城鎮土地估價規程》規定的附件內容外,應視委托方提供材料情況,在土地估價報告后附具:

  (1)涉及土地取得成本的相關文件、標準,以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協議等資料;

  (2)已形成的土地出讓方案;

  (3)報告中采用的相關案例的詳細資料(包括照片);

  (4)設定規劃建設條件的相關文件依據。

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